Crediamo che la condivisione sia fondamentale, su tutti i livelli, per migliorarsi e rendersi coscienti di questo vasto mondo, sempre più complesso.

Appunti che abbiamo raccolto negli anni, grazie alla nostra esperienza nel settore, in una guida comprensibile, sintetica e gratuita.

Il Certificato Energetico obbligatorio sarà fornito conferendo un incarico in esclusiva di vendita. Offriamo il servizio di certificazione, tramite selezionati tecnici qualificati e convenzionati con la Regione Emilia-Romagna, esclusivamente alla nostra clientela al costo di:

  • € 205,00 Iva inclusa per immobili inferiori ad 80 mq;
  • € 250,00 Iva inclusa per immobili fino a 150 mq di superficie;
  • € 400 Iva Inclusa per superfici superiori.
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Dal 1 Gennaio 2012 è scattato l’obbligo nazionale di certificare il valore della classe energetica e l’Indice di Prestazione Energetica (IPE, in kWh/m²/anno) nell’Attestato di Certificazione Energetica dell’Immobile (APE) su ogni annuncio ovunque reperibile (web, cartaceo, TV, volantino, cartello …), relativo a compravendite (da luglio 2009) e affittanze (da luglio 2010). L’obbligo è stabilito dal decreto legislativo di recepimento della Direttiva 2009/28/CE, sulla promozione delle fonti rinnovabili.

L’indicazione deve contenere la classe energetica cui l’immobile appartiene (A+,A,B,C,D,E,F,G,) e la sua prestazione energetica IPE (kWh/m²/anno).

L’autocertificazione, così come regolamentata dalla norma nazionale per edifici di classe G, non è prevista dalla Regione Emilia-Romagna.

La violazione di questo obbligo – previsto all’art. 6, comma 2-quater del decreto legislativo n. 192/2005 – potrebbe comportare sanzioni che vanno dai 3.000 ai 5.000 euro per annuncio.

Pertanto preghiamo i clienti già in possesso del detto documento di indicare il valore della classe energetica in ogni incarico affinché possano essere riportati in tutti gli annunci commerciali di edifici o di singole unità immobiliari.

Per tutti coloro che non ne sono ancora in possesso, provvederemo direttamente tramite professionisti di nostra fiducia.

Si tratta di parametri che vengono sempre più presi in considerazione e considerati dai potenziali acquirenti o affittuari e che possono influire sul valore dell’immobile, in virtù del risparmio nei consumi, del minor inquinamento o di interventi atti a migliorare l’efficienza energetica.

L’attestato di certificazione energetica ACE ha validità massima dal suo rilascio di 10 anni ed andrà aggiornato per ogni intervento che modifica la prestazione energetica dell’edificio o dell’impianto.

Conta di varie sezioni:

  • La conformità urbanistica e catastale: deve essere garantita dal venditore; la conformità un tempo poteva essere palesata con una semplice dichiarazione in atto, se il fabbricato era stato costruito prima del 1967. Oggi deve essere attestata con un apposito certificato redatto da un tecnico abilitato nell’atto di compra-vendita;
  • Abitabilità e Usabilità: attesta la destinazione d’uso e la rispondenza ai requisiti richiesti igienici e urbanistici dell’immobile. Può essere dichiarata e certificata dal comune dove si trova l’immobile o da un tecnico abilitato. La mancanza dei requisiti di abitabilità/usabilità può comportare la nullità dell’atto di compravendita;
  • Condono edilizio: consente, con il pagamento di una determinata somma, di sanare una violazione edilizia. E’ opportuno verificare se è stata presentata (ed accettata) domanda di condono, o se è stata respinta!
  • Concessione a sanatoria: consente (alcune volte) di sanare alcune violazioni con la presentazione di un progetto a sanatoria, pagando la relativa ammenda;
  • Planimetria: la planimetria catastale deve corrispondere a quella depositata presso l’Ufficio del Catasto; in caso contrario è indispensabile provvedere all’aggiornamento;
  • Categorie Catastali: sono cinque: A (abitazioni), B (edifici pubblici), C (immobili ad uso commerciale e non abitativo), D (immobili industriali), E (immobili speciali);
  • Concessione edilizia: viene rilasciata dal comune dietro presentazione di un progetto per l’esecuzione di opere edilizie.

Canone concordato

Tra le novità introdotte dalla nuova legge ai sensi di quanto disposto dell’art.2, comma 3 L.431/98 in attuazione dell’accordo Nazionale sottoscritto l’otto Febbraio 1999 e recepito dal Decreto del ministro dei Lavori Pubblici il 5 Marzo 1999 n.57,  particolari agevolazioni vengono concesse a chi loca immobili a “canone concordato”, purché posti nelle aree previste e rientranti nelle fasce di oscillazione di prezzo minime e massime pattuite tra i Comuni e le Organizzazioni Sindacali di proprietari ed inquilini.

L’indicazione delle zone Territoriali e le tabelle dei parametri oltre ai valori al mq./annuo possono essere richiesti presso gli uffici Comunali competenti del territorio specifico o alle Organizzazioni di categoria rintracciabili anche grazie ai nostri link.

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La prima riforma del settore è entrata in vigore il 30 dicembre 1998 e riguarda tutte le locazioni ad uso abitativo.

I contratti tipo sono predisposti e concordati dalle Associazioni di Categoria di proprietari ed inquilini e possono evitare possibili successivi problemi.

Per la registrazione dei contratti di locazione di unità immobiliari arredate e non, si applica l’imposta di registro nella misura del 2% (Art.23, comma 3. DPR n° 131/1986).

Il D.M. del 10 dicembre 1998 entrato in vigore il 26 dicembre 1998 ha ridotto dal 5% al 2,5% gli interessi da pagare ogni anno sui depositi cauzionali che i proprietari di immobili ricevono dai conduttori.

In assenza di un regolamento di condominio approvato dall’assemblea dei condomini la maggior parte dei contratti prevede l’applicazione del regolamento generale approvato dalle Organizzazioni Sindacali di proprietari ed inquilini per territorio.

Milioni di italiani convivono ogni giorno porta a porta e hanno in comune l’onere di gestire, in buon accordo, i beni condominiali, come disposto dal codice civile (articoli dal 1117 al 1139 e disposizioni di attuazione dalla 61 alla 72 e poche leggi speciali). Poche norme, se si pensa a quante persone sono coinvolte in un giro d’affari di migliaia di miliardi che vengono spesi ogni anno per la manutenzione e la gestione del condomini.

L’amministratore
Per l’amministrazione e la manutenzione dei beni comuni, il condominio nomina (obbligatoriamente, quando i condomini sono più di quattro) un amministratore. Compito dell’amministratore è quello di raccogliere il denaro necessario per la gestione del condominio e regolarne l’uso nell’interesse di tutti. Dura in carica un anno, non deve avere nessun particolare requisito (può essere anche un condomino), rappresenta il condominio nelle controversie legali e presenta ogni anno il bilancio delle spese e il preventivo per i dodici mesi seguenti. Ma l’amministratore non ha, in realtà, una grande autonomia, perché nell’adempiere alle sue funzioni deve obbedire alle prescrizioni dell’assemblea.

Sarebbe opportuno, per la scelta dell’amministratore, rivolgersi all’ANACI (associazione nazionale amministratori condomini e immobili), in quanto gli associati sono provvisti dei requisiti necessari (preparazione, aggiornamenti, assicurazioni, collegamenti e collaborazioni con altri professionisti, …) per svolgere al meglio l’attività. 
VUOI CAMBIARE AMMINISTRATORE? Contattaci senza impegno!

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I beni comuni
Nello stabile ci sono parti private, cioè quelle di proprietà dei singoli condomini (gli appartamenti o le pertinenze, come box, cantine e solai), e parti comuni. Questa suddivisione comprende l’intero palazzo: i muri, le scale, gli androni, le fondamenta, i tetti, i cortili, le sale condominiali, la portineria e tutte le opere che servono al funzionamento della casa, come l’ascensore, gli impianti elettrici, di riscaldamento, idraulici, del gas, di scarico fognario e così via. Di questi beni, che sono indivisibili, ogni condomino possiede una quota proporzionale alla sua unità immobiliare che può utilizzare liberamente, senza però impedirne l’uso agli altri condomini.

Regolamento
Quando ci sono più di dieci condomini, ci deve essere anche un regolamento di condominio. E’ una piccola legge interna, valida solo nello stabile condominiale. Di fatto, non sono previste sanzioni (una vecchia disposizione parla di ammende fino a 100 lire!), ma il regolamento è la base sulla quale vengono decise le controversie. Se ad esempio nel regolamento si vieta di destinare a ufficio le abitazioni dei piani sopra il pianterreno, si dovrà seguire questa regola e il giudice chiamato a dirimere una lite su questo punto dovrà tenerne conto.

Spese e i millesimi
Quando l’assemblea approva il bilancio, tutti devono pagare le rispettive quote, attribuite in base ai millesimi. Di regola esistono diverse tabelle millesimali per ripartire le spese: quella per le spese generali (che corrisponde all’ampiezza delle proprietà di ciascuno), quella per l’acqua (basata sul numero di persone che vivono nella singola unità immobiliare), quella per il riscaldamento quando è centrale (viene calcolata su parecchi fattori, come la cubatura dei locali e il numero di elementi dei caloriferi), quella per scala e ascensore, dove chi è più in alto paga di più.

Di regola si paga ogni tre o quattro mesi, ma per le spese straordinarie più onerose si paga anche in rate mensili. Inoltre, dopo l’approvazione del bilancio di fine anno, c’è il conguaglio (che può essere attivo o passivo) su quanto già versato durante l’anno, in base al preventivo.

ArretratI
Se sono rimaste spese da pagare a carico del vecchio proprietario, sappiate che sarete chiamati voi a saldarle. Il codice civile, infatti specifica che esiste una “solidarietà passiva” fra il vecchio e il nuovo proprietario, per le spese del bilancio precedente e per quello in corso. L’amministratore è libero di chiedere gli arretrati all’uno o all’altro ma, ovviamente, si rivolgerà subito al neo proprietario che è più reperibile e motivato e che dovrà pagare, pur mantenendo naturalmente il diritto di chiedere il rimborso delle spese dovute fino al giorno del rogito al venditore.

L’assemblea
E’ l’organo decisionale del condominio. Nomina l’amministratore o lo revoca, ne fissa il compenso, approva il preventivo e il bilancio consuntivo e decide le opere di manutenzione straordinaria. L’assemblea viene convocata una prima volta e, se non ci sono abbastanza presenti, anche una seconda. Tutti devono ricevere l’avviso di convocazione almeno cinque giorni prima, altrimenti l’assemblea è nulla. Comunque tutte le decisioni contrarie alla legge possono essere impugnate rivolgendosi alla magistratura entro 30 giorni dall’assemblea, se si era presenti, o dal ricevimento del verbale dell’assemblea per chi era assente. L’assemblea viene di regola convocata dall’amministratore, ma l’iniziativa può essere presa anche dai condomini (almeno due, e che rappresentino almeno 167 millesimi), dopo aver fatto richiesta, inutilmente, all’amministratore.

a) L’introduzione per la vendita di un immobile, è la lettera con cui si affida l’incarico di mediazione ad un agente immobiliare (o all’agenzia che esso rappresenta), per la vendita dell’immobile. L’atto può impegnare in esclusiva (o non in esclusiva) il venditore, per una certa cifra e per un certo periodo. Il contratto prevede il compenso (provvigione) per l’esecuzione dell’incarico, che matura con la conclusione dell’affare.

b) Il primo passo per l’acquisto di un immobile è la sottoscrizione di una proposta irrevocabile di acquisto, che impegna esclusivamente l’acquirente, per una certa cifra e per un certo periodo. Visitata la casa e fatti gli opportuni controlli, l’acquirente, al fine di bloccare il prezzo pattuito, sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto, rilasciando un acconto sul prezzo.
La proposta e la conseguente accettazione della stessa non costituiscono un vero e proprio contratto, ma precedono il suo perfezionamento, che avverrà con l’accettazione da parte del venditore. Infatti, prima della sua conclusione, qualora il proponente (acquirente) o l’accettante (venditore) decedano, siano interdetti o revochino la proposta o l’accettazione, il contratto non sarebbe concluso. Affinché si verifichi l’accordo e si perfezioni la vendita è necessario che la dichiarazione del proponente all’atto dell’accettazione non contenga variazioni alle condizioni indicate nella proposta stessa.
La proposta di acquisto deve contenere: la descrizione del bene oggetto della proposta di acquisto; l’impegno ad acquistare con atto pubblico entro una data fissata; la dichiarazione che l’immobile è stato visto e piaciuto; il prezzo e le varie modalità di pagamento.

c) Se la proposta irrevocabile di acquisto viene accettata dal venditore nei tempi in essa fissati si giunge alla promessa di vendita o compromesso, che impegna entrambe le parti a stipulare entro una certa data l’atto pubblico di compravendita. Si tratta di una scrittura privata in cui debbono essere presenti tutti gli elementi della compravendita: prezzo, scadenze dei pagamenti, data del rogito, assenza o esistenza di eventuali gravami, regolarità urbanistica, eventuali condoni, descrizione e identificazione dell’immobile, patti aggiuntivi. E’ opportuno prevedere una clausola arbitrale ed una clausola penitenziale in caso si decida di recedere dal contratto prima del rogito.
La promessa di vendita è un contratto preliminare che si contrappone al contratto definitivo, e prevede che l’ impegno reciproco assuma il carattere di un vincolo giuridico. Al momento dell’accettazione della “proposta di vendita” è uso (ma non è obbligo) versare un acconto.
Gli elementi essenziali del compromesso sono:
il prezzo dell’immobile, le modalità di pagamento del prezzo, la fissazione della data della stipulazione dell’atto pubblico (rogito), la dichiarazione dell’assenza di ipoteche e/o altri vincoli, la descrizione dell’immobile e sue pertinenze, l’indicazione dell’importo versato a titolo di acconto, l caparra confirmataria e/o caparra penitenziale, la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistica edilizia, la dichiarazione che eventuali abusi edilizi sono stati condonati (condono edilizio).

d) Per rendere ancora più impegnativo il compromesso sottoscritto, l’acquirente o l’agente incaricato, consegna al venditore una somma di denaro fissata quale “caparra confirmatoria” a titolo di anticipo per l’esecuzione del contratto di compravendita. Si tratta di una somma che l’acquirente consegna e il venditore riceve; se per qualsiasi ragione saltasse l’affare, la somma sarà trattenuta o restituita raddoppiata a seconda della parte inadempiente.

Oppure, il versamento può avvenire a titolo di “caparra penitenziale”, che concede il diritto di recesso: in questo caso, se a recedere dall’impegno è l’acquirente, egli deve rinunciare alla caparra, o se a rompere la promessa è invece il venditore, egli deve restituire il doppio della caparra. E’ facoltà comunque delle parti rifiutare la caparra e richiedere l’adempimento per vie legali.

e) L’acconto costituisce una parte del prezzo versato prima del saldo o della definitiva stipulazione. E’ diverso dalla caparra perché l’acconto va restituito se la compravendita per qualsiasi motivo non si conclude.

L’acconto o la caparra, sia essa confirmatoria sia essa penitenziale, viene normalmente consegnata all’atto della sottoscrizione della promessa di vendita (compromesso).

f) Le Ricevute vanno rilasciate per ciascun pagamento, in acconto o a saldo, possibilmente in calce al preliminare.

g) L’atto pubblico di vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa tramite una somma di denaro (il prezzo). Per questi elementi di scambio, la compravendita (scambio di cosa per denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa per cosa). L’atto di compravendita si stipula davanti al notaio, con presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica.

h) Il rogito è l’atto conclusivo della compravendita ad opera del notaio con cui si perfeziona la vendita anche nei confronti di terzi, impedendo che il bene possa essere venduto più volte.

i) Il compenso di mediazione ha un importo che può essere liberamente concordato. E’ dovuto solo ai mediatori professionisti iscritti a ruolo, nessun compenso è dovuto a mediatori abusivi. La percentuale di mediazione sul prezzo di vendita varia da zona a zona e da agente ad agente da un minimo del 2 % a oltre il 7%, a seconda delle libere pattuizioni tra le parti. La percentuale d’uso nella Vostra zona può essere richiesta alla F.I.A.P. o alla locale Camera di Commercio.

l) La Rendita Catastale e’ il valore fiscale che costituisce il fattore fondamentale per sapere quante tasse dovremo necessariamente pagare sulla casa. Viene fornito dall’Ufficio Tecnico Erariale (UTE) dietro presentazione dell’ultimo rogito di provenienza. E’ anche possibile che la rendita possa risultare superiore al valore reale del bene, in questo caso, consultate un esperto per valutare se pagare l’imposta sul prezzo valore fiscale (spesso consigliato) o il minor prezzo reale pagato, rischiando un successivo accertamento e le possibili salate sanzioni, nel caso in cui il prezzo non venga ritenuto congruo. 

-> Le obbligazioni principali del venditore sono:

  • fare acquistare la proprietà della casa al momento della conclusione del contratto;
  • consegnare la casa al compratore;
  • garantire il compratore dall’evizione: la casa, cioè, non deve appartenere ad altri e altri non devono avere diritti reali sulla stessa, salvo quelli dichiarati al momento della vendita;
  • garantire il compratore dai vizi, cioè che la casa sia immune da difetti che la rendano non idonea all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

I Debiti col condominio sono a carico del vecchio proprietario, ma in caso di insolvenza possono essere richieste al nuovo acquirente salvo il diritto di rivalsa. Tutelatevi richiedendo all’amministratore un resoconto contabile prima del rogito unitamente al bilancio preventivo per l’anno in corso. Saprete così, se sono previsti lavori o già deliberate opere e spese straordinarie. Normalmente tutte le spese deliberate fino alla data del rogito, sono a carico del venditore.

Le Ipoteche seguono l’immobile e l’eventuale vendita forzata a favore dei creditori colpirà il nuovo acquirente! Fate eseguire un controllo presso l’Ufficio del Registro dal vostro agente immobiliare, dalla Vostra banca o dal notaio incaricato, con i dati anagrafici e paternità del venditore.

L’erario ha un peso determinante sulla transazioni immobiliari, basti sapere che le imposte negli ultimi dieci anni sulla casa sono aumentate di oltre il 900%, arrivando spesso ad influenzare l’andamento stesso del mercato. E’ importante pertanto conoscerne l’importo e le agevolazioni previste.

IMU + TASI = tassa unica sulla proprietà: la principale novità è forse l’unificazione di IMU e TASI, con pagamento di un’aliquota base fissata all’8,6 per mille, dunque senza alcun alleggerimento rispetto al passato, fatta salva la libertà dei Comuni di decidere un azzeramento o un aumento all’1,06% o all’1,14%. Assieme all’accorpamento della tassa sulla proprietà vengono concessi agli Enti locali maggiori poteri di accertamento e, nello stesso tempo, la possibilità del ravvedimento operoso per chi paga in ritardo le cartelle. Le case di abitazione principale continuano ad essere esenti, ad eccezione di quelle di lusso (categorie catastali A1,A8 e A9), per le quali l’aliquota sale allo 0,50% e incrementabile fino allo 0,60%.
Il termine di approvazione delle aliquote per l’anno 2020 è il 30 giugno; la prima rata in scadenza il 16 Giugno è pari alla metà di quanto versato a titolo di IMU e TASI per l’anno 2019. La fonte di informazioni rimane il sito ufficiale del Comune o il suo ufficio tributi.

TARI sociale ridotta: arriva anche un bonus sociale per la Tassa sui rifiuti, riconosciuto alle famiglie con ISEE basso. In pratica, viene esteso alla TARI il meccanismo già previsto per le bollette di luce e gas, riconoscendo ai contribuenti con modello ISEE sotto una data soglia uno sconto sull’importo dovuto. I criteri per l’accesso saranno individuati dall’ARERA.

Abrogazione della IUC: l’imposta unica comunale che “riuniva”, solo sulla carta, la TARI, la TASI e l’IMU. La TARI, tassa sui rifiuti, è rimasta in piedi e l’IMU è stata completamente ridisegnata con assorbimento della TASI, l’unica imposta di fatto eliminata.

La mini-cedolare secca sugli affitti: confermata per sempre la riduzione dell’aliquota della cedolare secca dal 15% al 10% a regime sulle locazioni abitative a canone concordato, nei comuni ad alta densità abitativa.

Le misure salva-casa: arrivano anche le misure per chi rischia di perdere la casa: la possibilità di stipulare un nuovo mutuo per chi si è visto pignorare l’abitazione durante la crisi ed il fondo salva-casa, che consente a chi non riesce ancora a pagare il mutuo di poterci abitare, pagando l’affitto ad una società veicolo che provvederà poi ad un piano di cartolarizzazione per il rientro in possesso dell’immobile.

I bonus casa confermati con l’aggiunta delle “facciate”: Confermati anche per il 2020 tutti i bonus casa: i due scaglioni del 50% e 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, il sismabonus ed il cappotto termico, le detrazioni del 50% per le ristrutturazioni edilizie con tetto di 96.000 per immobile, il bonus del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici efficienti. Nasce poi il bonus delle facciate con una detrazione del 90% per le spese sostenute nel 2020 per gli interventi, inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici. Con il Milleproroghe potrebbe poi arrivare anche il bonus giardini, ma il decreto è stato approvato “salvo intese”.

L’acquisto della casa: prima o seconda casa?

Il pagamento di alcune imposte varia a seconda della destinazione dell’immobile, dei requisiti dell’acquirente e della figura e del soggetto venditore. La tassazione è notevolmente più elevata per via della minore valenza sociale che rileva.

Prezzo Valore: l’imposta dovuta per chi adotterà l’opzione di avvalersi del prezzo valore (come consiglio) viene determinata non sul prezzo reale della compravendita ma su un valore data dal moltiplicare per 120.

ImpostaRegistroIpotecariaCatastaleIVA
Prima casa da privato2%€ 50€ 50esente
Seconda casa da privato9%€ 50€ 50esente
Prima casa da impresa€ 168€ 168€ 1684%
Seconda casa da impresa€ 168€ 168€ 16810%

Se la prima casa è acquistata da un’impresa di costruzioni, l’atto di compravendita è soggetto a IVA del 4%,  imposta di registro e catastale fissa

Se si tratta della seconda casa o di un altro immobile l’IVA sarà del 10% (20% se immobile di lusso, 3% se di interesse artistico, storico o archeologico).

Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell’atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al “valore catastale” dell’immobile che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti di aggiornamento attribuiti.

Le imposte vanno pagate direttamente al notaio (tranne l’IVA).

Requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa:

  • Unica casa per l’acquirente nel comune di residenza o dove si svolge la propria attività principale;
  • Immobile non di lusso;
  • Non essere titolare esclusivo o in comunione, di diritti di proprietà usufrutto uso o di altro immobile nel comune ove si trova l’immobile, salvo alcune eccezioni introdotte nel 2016 con la legge di stabilità.

La residenza nel bene acquistato come prima casa può essere presa entro un anno dalla data di rogito.

Delle agevolazioni si può usufruire più volte purché al momento dell’atto non si possiedano altri immobili in Italia acquistati usufruendo delle stesse agevolazioni.

Non è richiesto alcun modulo; è sufficiente una auto dichiarazione fatta al notaio che espliciti di essere in possesso dei requisiti di legge.

Il bene acquistato con tali agevolazioni, non potrà essere ceduto durante i cinque anni successivi, pena il pagamento al fisco della differenza risparmiata più una soprattassa del 30%, salvo acquistare altro immobile da adibire sempre a prima abitazione entro un anno e prendervi residenza entro 18 mesi.

Le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto di una pertinenza: box, garage, magazzini e tettoie, purché destinate all’abitazione principale.

Essere in regola con il fisco

Secondo il DPR 131/96, Per essere sempre in regola con il fisco è sufficiente pagare le imposte calcolandole sul valore catastale rivalutato del bene cioè sulla rendita catastale aggiornata. Questo meccanismo costituiscono la base di calcolo di tutte le imposte di compra vendite e delle altre imposte Comunali. 

Riscossione di tutti i tributi dei Comuni: scatta la semplificazione e il potenziamento delle procedure con l’introduzione di un avviso di accertamento che diventa “esecutivo”, cioè consente l’attivazione delle azioni di recupero coattivo senza bisogno della notifica di ulteriori atti come la cartella esattoriale o l’ingiunzione fiscale. Si precisa che le nuove regole non riguardano né le multe né i tributi regionali come il bollo auto, per i quali rimangono in piedi le vecchie regole di riscossione. A parte l’evidenza di legge, ciò è stato anche chiarito dal Ministero dell’Economia in occasione di Telefisco 2020.

Rischi fiscali: sono dati dal fisco che si rivale sull’immobile con possibilità di un pignoramento entro cinque anni dall’acquisto. Accertatevi l pagamenti avvengano regolarmente, contestualmente al rogito. Nessuna imposta grava a carico del venditore, se privato, se Società verrà eventualmente calcolata sul plus valore dell’immobile venduto, in base al valore di bilancio del bene.

Per approfondimenti normativi è bene consultare il proprio notaio o un consulente fiscale di fiducia.

Un breve glossario:

Restauro e risanamento conservativo (Art.31, lettera C, legge 457/1978):

Sono gli interventi rivolti a conservare l’edificio e ad assicurarne la funzionalità con opere che ne rispettino gli elementi tipologici, formali e strutturali, consentendo destinazioni d’uso compatibili. Comprendono: il consolidamento, il ripristino e il rinnovo dell’edificio, l’inserimento di elementi accessori, l’eliminazione di elementi estranei.

Ristrutturazione
(Art.31, lettera D, legge 457/1978):

E’ invece una vera e propria trasformazione dell’organismo edilizio, con un insieme sistematico di opere che possono portare ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente (a differenza del restauro e risanamento), sostituendo elementi costitutivi dell’edificio, modificandone o inserendone altri. In questo caso, l’IVA è al 10%).

Opere interne:

Sono interne alle costruzioni se non in contrasto con gli strumenti urbanistici (piano regolatore, leggi, regolamenti …), se non aumentano la sagoma della costruzione, della superficie utile, se non ne modificano l’uso e non sono pericolose per la sua statica. Sono poi comprese le azioni volte a mantenere in efficienza gli impianti igienico-sanitari e tecnologici. L’IVA segue, in generale, le regole della manutenzione straordinaria.

La ristrutturazione o l’abbellimento della propria abitazione rappresenta non solo l’esecuzione di lavori per creare un luogo adatto a soddisfare i bisogni della propria famiglia, ma significa anche un importante impiego dei propri risparmi. La ristrutturazione esalta infatti lo sviluppo dei locali di servizio, degli impianti centralizzati, la dignità architettonica, l’igiene. Sotto la voce “ristrutturazione” sono compresi tutti gli interventi che riguardano un edificio in una sua parte o nella sua interezza, sia all’interno sia all’esterno.

Ristrutturare non costa poco, ma può essere un buon affare, tanto che coinvolge circa il 60% di tutta l’attività edilizia. I costi per i lavori di restauro possono variare a seconda del tipo di intervento, delle zone, della mano d’opera impiegata e dei materiali usati. E’ possibile finanziare una ristrutturazione con un prestito bancario.

Ottenere un mutuo per ristrutturare la propria abitazione è semplice. Oltre ai documenti di rito da presentare per l’acquisto della casa, occorre raccogliere la seguente documentazione, in base al tipo di manutenzione:

  • Manutenzione ordinaria: è sufficiente un “preventivo di spesa”, redatto dall’impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato.
  • Manutenzione straordinaria: è necessario, oltre al “preventivo di spesa”, anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività;
  • Ristrutturazione con grandi opere: sono necessari, oltre al “preventivo di spesa” anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo all’Amministrazione Comunale.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI

Il fisco agevola chi intende ristrutturare una casa sin dalla L.449/97, con detrazioni che possono arrivare sino al 80% sui’importo dei lavori: progettazione, acquisto di materiali, esecuzione di lavori ed opere, prestazioni professionali, relazione di conformità, perizie, IVA, oneri urbanistici ecc. purché i lavori vengano eseguiti ed il pagamento avvenga con le modalità previste dalla legge.

Nel caso di mutui stipulati per la manutenzione o ristrutturazione, è detraibile dall’imposta sul reddito un importo per: mutui, spese sostenute per lavori di manutenzione ordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione e altre opere per sicurezza, risparmio energetico e rimozione delle barriere architettoniche.

L’agevolazione si applica per lavori compiuti e su un ammontare complessivo di spesa massimo previsto variabile ad ogni finanziaria per ogni comproprietario o convivente nella stessa unità.

In caso di immobile ristrutturato dall’impresa venditrice l’importo detraibile non potrà in questo caso superare il 25% della spesa per l’acquisto.

Se i lavori sono una prosecuzione di interventi cominciati prima della conclusione della compravendita e non ancora del tutto ammortizzati, i benefici possono anche o essere ceduti dal venditore all’acquirente, tenendone conto nella determinazione del prezzo.

Tipologie di interventi

  1. Manutenzione ordinaria (1a.) e straordinaria (1b.) o “piccole opere”, senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare oneri;
  2. Ristrutturazione con “grandi opere”, con il rilascio di una concessione edilizia e quindi il versamento di oneri, in proporzione alla superficie interessata e al tipo di edificio.

1a. LA MANUTENZIONE ORDINARIA

Trattasi di interventi su edifici già esistenti. Questa voce comprende le cosiddette opere minori o “piccole opere” che possono essere di due tipi:

  • interventi che riguardano parti limitate di un edificio;
  • interventi che restituiscono funzionalità a un edificio, perché cadente o non abitabile.

Questi interventi possono interessare anche tutto il contenuto dello stabile. Devono, però, mantenere sia l’aspetto esterno sia l’ingombro precedenti.

Una delle caratteristiche di questo tipo di ristrutturazione è che si realizza senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune. La manutenzione ordinaria si compie attraverso le opere edilizie minori e costituisce la parte più consistente degli interventi realizzati sugli edifici e sugli appartamenti.

I proprietari non devono così presentare alcuna domanda o segnalazione al Comune. Sono però responsabili della regolarità del lavoro, specie riguardo alle norme di sicurezza e di igiene. Gli impianti, in particolare quelli elettrici e del gas, devono quindi essere realizzati da personale qualificato, che deve certificare la conformità alla legge.

All’interno dei fabbricati, per esempio, si possono così riparare e rinforzare senza alcuna formalità parti della struttura, delle murature e delle coperture, riparare e sostituire le finiture interne delle costruzioni, installare doppi serramenti o cancellati di sicurezza posti all’interno, installare o spostare pareti mobili, rispettando però i rapporti di areazione e illuminazione previsti dalla legge.

All’esterno dei fabbricati vengono considerate di manutenzione ordinaria le seguenti opere:

  • rifacimento del tetto;
  • riparazione e sostituzione dei pluviali e grondaie anche con materiali diversi, purché non siano modificate le caratteristiche tecniche delle coperture; 
  • ripristino delle facciate con materiali aventi stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti; 
  • riparazione e sostituzione degli infissi e di serramenti esterni, di portoni, cancelli, vetrine e parti di ingresso dei negozi, anche con materiali diversi, purché non siano mutate le caratteristiche esteriori; 
  • installazione di grate al vano finestra;
  • realizzazione di posti auto al livello del terreno;
  • interventi di manutenzione del verde.

1b. LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Tra le opere edilizie minori rientra anche la manutenzione straordinaria. Comprende gli interventi riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura, anche portanti, delle costruzioni, per esempio: i muri di sostegno, le architravi e le solette. Nella manutenzione straordinaria rientrano anche le opere per la realizzazione di servizi igienici e di servizi tecnologici, le opere di modificazione dell’assetto distributivo, gli interventi sulle facciate dei fabbricati, la portineria (ossia tutte le aree o le strutture al servizio di un edificio), la creazione di cortili, giardini, verde pensile e verticale.

È considerata manutenzione straordinaria la trasformazione di singole unità immobiliari in più unità immobiliari e viceversa.

Per realizzare interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare un progetto edilizio, unito a uno dei due documenti:

  • una domanda di autorizzazione edilizia (con pagamento degli oneri di concessione), inviata in comune, i funzionari devono approvarla o respingerla entro 75 giorni. Se questo non accade, il cittadino può chiedere che si provveda nei successivi 15 giorni e nella peggiore delle ipotesi ci si rivolge ad un commissario speciale, che provvede a decidere (obbligatoriamente) in 30 giorni;
  • una DIA (autocertificazione gratuita), che permette al professionista incaricato (architetto, ingegnere o geometra) di dichiarare che le opere sono eseguite in conformità alle norme urbanistiche. Va allegato il progetto e una relazione sui lavori che si intendono realizzare, va consegnata venti giorni prima che inizino i lavori. In caso di dichiarazione non veritiera, il professionista, come incaricato di “pubblico servizio”, rischia pesanti sanzioni, e il committente paga una multa pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile dopo i lavori e comunque non inferiore a un milione.

Va sottolineato che l’autorizzazione edilizia può essere ottenuta anche implicitamente, con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda.

Va ricordato però che i lavori di manutenzione straordinaria, per rientrare nella categoria delle “piccole opere” non debbono portare alla realizzazione di un edificio completamente diverso per forma, aspetto e uso dal precedente.

È quindi importante verificare attentamente col progettista che gli interventi rientrino effettivamente nelle categorie previste dal Regolamento Edilizio.

1b. RISTRUTTURAZIONE CON GRANDI OPERE

Sono compresi in questa tipologia tutti gli interventi che riguardano un edificio nella sua interezza, sia all’interno che all’esterno. Sono cioè le trasformazioni che comportano cambiamenti sostanziali: cambio d’uso, aspetto estetico, dimensione dell’edificio o addirittura la ricostruzione dello stabile.

Questi interventi si considerano “grandi opere”: per essere realizzati hanno bisogno di una specifica concessione edilizia richiedendo il versamento di un contributo all’Amministrazione Comunale.

Anche le nuove costruzioni si considerano grandi opere; così per essere realizzate necessitano di una specifica concessione edilizia e di un versamento a titolo di contributo al Comune.

Nella definizione di nuova costruzione rientrano:

  • la costruzione di nuovi edifici;
  • l’ampliamento di edifici già esistenti;
  • l’installazione di prefabbricati e case mobili;
  • gli interventi per la realizzazione di parcheggi non pertinenziali (che possono cioè essere costruiti e venduti liberamente).

Sono di seguito riportate alcune regole della mediazione immobiliare, in particolare le modifiche e le integrazioni alla Legge 21 Marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore:

Articolo 1

1. Le norme previste dalla presente legge si applicano ai mediatori di cui al capo XI del titolo III del libro IV del codice civile, eccezion fatta per gli agenti di cambio, per i mediatori pubblici e per i mediatori marittimi, categorie per le quali continuano ad avere applicazione le disposizioni attualmente in vigore.

Articolo 2

1) Presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura e istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere L’attività, di mediatore, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale.

2) Il ruolo é distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso, salvo ulteriori distinzioni in relazione a specifiche attività di mediazione da stabilire con il regolamento di cui all’articolo 11.

3) Per ottenere l’iscrizione nel ruolo gli interessati devono: a) essere cittadini italiani o cittadini di uno degli Stati membri della Comunità economica europea, ovvero stranieri residenti nel territorio della Repubblica italiana e avere raggiunto la maggiore età; b) avere il godimento dei diritti civili; c) risiedere nella circoscrizione della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura nel cui ruolo intendono iscriversi; d) aver assolto agli impegni derivanti dalle norme relative agli obblighi scolastici vigenti al momento della loro età scolare;

e) avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, avere frequentato un corso di formazione ed avere superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto, oppure avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed avere effettuato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi con l’obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale. Le modalità e le caratteristiche del titolo di formazione, dell’esame e quelle della tenuta del registro dei praticanti sono determinate con decreto del Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato;

e) abrogato

“avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado di indirizzo commerciale o la laurea in materie commerciali o giuridiche omero aver superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacitá professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto. L’accesso all’esame é consentito a quanti hanno prestato per almeno due anni la propria opera presso imprese esercenti l’attivitá di mediazione oppure hanno frequentato un apposito corso preparatorio. Le materie e le modalitá dell’esame sono stabilite dal Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato, sentita la commissione centrale di cui all’articolo 4.”

f) salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, non essere stati sottoposti a misure di prevenzione, divenute definitive a norma delle leggi 27 dicembre 1956, n.1423; 10 febbraio 1962, n. 57,31 maggio 1965, n. 575; 13 settembre 1982, n.646, non essere incorsi in reati puniti con la reclusione ai sensi dell’articolo 116 del regio decreto 21 dicembre 1933, n. 1736, e successive modificazioni; non essere interdetti o inabilitati, falliti, condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l’economia pubblica, l’Industria ed il commercio, ovvero per delitto di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni. 4. L’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attivitá viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attivitá per la conclusione di affari relativi ad immobili od aziende.

Articolo 3

1) L’iscrizione nel ruolo abilita all’esercizio dell’attivitá di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attivitá complementare o necessaria per la conclusione dell’affare.

2) L’iscrizione nei ruolo é a titolo personale; l’iscritto non puó delegare le funzioni relative all’esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo.

3) Agli agenti immobiliari iscritti nell’apposita sezione del ruolo possono essere affidati incarichi di perizie e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di Enti pubblici.

4) Essi hanno titolo per essere inclusi nel ruolo dei periti e degli esperti, tenuto dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, nonché negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali.

5) Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi, titolo, le attivitá disciplinate dalla presente legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l’esercizio dell’attivitá di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo.

5-bis) abrogato

“Per l’esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.”

Articolo 4

1) Presso il Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato é istituita la commissione centrale per l’esame dei ricorsi degli agenti di affari in mediazione e per la definizione delle materie e delle modalitá degli esami di cui all’articolo 2.

2) La commissione centrale é nominata con decreto del Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato ed é composta da: a) un rappresentante del Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato, che la presiede; b) un rappresentante dei Ministero del commercio con l’estero; c) un rappresentante delle regioni, designato dalla commissione interregionale di cui all’articolo 13 della legge 16 maggio 1970, n. 281; d) un rappresentante del Ministero di grazia e giustizia; e) un rappresentante del Ministero dell’agricoltura e delle foreste; f) un rappresentante del Ministero dei lavori pubblici; g) tre membri designati rispettivamente dalle organizzazioni piú rappresentative, a livello nazionale, del commercio, dell’agricoltura e dell’industria; h) un rappresentante delle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura designato dalla Unione italiana delle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura; i) sette rappresentanti dei mediatori scelti tra le persone designate dalle associazioni sindacali nazionali di categoria, per i mediatori immobiliari e per gli agenti merceologici.

3) La commissione dura in carica quattro anni; i membri svolgono il loro incarico in forma gratuita e possono essere riconfermati.

4) La commissione nomina al suo interno un vicepresidente; le funzioni di segretario sono esercitate da un funzionario del Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato.

5) Per ciascun componente effettivo della commissione é nominato un membro supplente con gli stessi criteri stabiliti per la nomina dei membri effettivi.

Articolo 5

1. Per l’esercizio dell’attivitá disciplinata dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione o la conclusione dell’affare, non é richiesta la licenza prevista dall’articolo 115 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.

2. La licenza di cui al comma 1 non abilitá all’esercizio dell’attivitá di mediazione. 3.L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile: a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate”.

3) abrogato

“L’esercizio dell’attivitá di mediazione e incompabile: a) con qualunque impiego pubblico o privato, fatta eccezione per l’impiego presso imprese o societá aventi per oggetto l’esercizio dell’attivitá di mediazione; b) con l’iscrizione in altri albi, ordini, ruoli o registri e simili; c) con l’esercizio in proprio del commercio relativo alla specie di mediazione che si intende esercitare.”

4. Il mediatore che per l’esercizio della propria attivitá si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano indicate le condizioni del contratto, deve preventivamente depositarne copia presso la commissione di cui all’articolo 7.

Articolo 6

1) Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli.

2) La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all’articolo 7 e tenendo conto degli usi locali.

Articolo 7

1) Presso ciascuna camera di commercio, industria artigianato e agricoltura é istituita una commissione che provvede alle iscrizioni nel ruolo ed alla tenuta del medesimo. La commissione é nominata con deliberazione della giunta camerale e dura in carica quattro anni. Essa é composta: a) da un membro della giunta camerale; b) da un rappresentante degli agricoltori, uno degli industriali e uno dei commercianti, designati rispettivamente dalle organizzazioni a livello nazionale e scelti dalla giunta camerale sulla base della maggiore rappresentativitá c) da cinque rappresentanti degli agenti di affari in mediazione designati dalle organizzazioni di categoria piú rappresentative a livello nazionale.

2) Con le stesse modalitá si provvede alla nomina dei membri supplenti per lo stesso numero e le medesime categorie.

3) La commissione nomina al suo interno il presidente ed un vicepresidente.

4) In caso di morte o di decadenza di un membro, la commissione é integrata dalla giunta camerale con le stesse modalitá previste per la costituzione.

5) Le funzioni di segretario della commissione sono esercitate dal segretario generale della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura o da un funzionario da lui designato in servizio presso la camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura.

6) La commissione é tenuta a denunciare all’autoritá giudiziaria coloro che esercitano abusivamente, anche se in modo discontinuo, la professione di mediatore.

7) Le spese per il funzionamento delle commissioni sono a carico del bilancio di ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura.

Articolo 8

1. Chiunque esercita l’attivitá di mediazione senza essere iscritto nel ruolo é punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa tra lire un milione e lire quattro milioni ed é tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite. Per l’accertamento dell’infrazione, per la contestazione della medesima e per la riscossione delle somme dovute si applicano le disposizioni di cui alla legge 24 novembre 1981 n. 689.

2. A coloro che siano incorsi per tre volte nella sanzione di cui al comma 1, anche se vi sia stato pagamento con effetto liberatorio, si applicano le pene previste dalI’articolo 348 del codice penale, nonché l’articolo 2231 del codice civile.

3. La condanna importa la pubblicazione della sentenza nelle forme di legge.

Articolo 9

1) Le commissioni provinciali istituite ai sensi dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960, n. 1926, continuano ad esercitare la propria attivitá fino alla nomina delle commissioni di cui alI’articolo 7.

2) Nella prima applicazione della presente legge le commissioni provinciali provvedono ad iscrivere nel nuovo ruolo tutti gli agenti di affari in mediazione che, all’atto delI’entrata in vigore della presente legge, risultano iscritti nei ruoli costituiti in base alla legge 21 marzo 1958, n. 253.

3) Fino all’insediamento della commissione centrale di cui all’articolo

4) le materie e le modalitá di esame sono stabilite dal Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato, sentite le organizzazioni sindacali nazionali del commercio, dell’industria, dell’agricoltura e delle categorie interessate.

Articolo 10

1) Sono abrogate la legge 21 marzo 1958, n. 253, e le norme del relativo regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960 n. 1926, incompatibili con la presente legge. Art. 11 1. Il Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato, sentite le organizzazioni nazionali dei commercianti, degli industriali, degli agricoltori e dei mediatori, emana le norme regolamentari e di attuazione della presente legge.

2) Il regolamento, che deve essere emanato entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, puó prevedere, per le infrazioni alle sue norme, sanzioni amministrative del pagamento di una somma non inferiore a lire tre milioni, salvo che il fatto non costituisca reato ai sensi del codice penale e salva l’azione civile dei danni agli interessati a termini di legge.

3) Per l’applicazione delle sanzioni amministrative si osservano le disposizioni della legge 24 novembre 1981, n. 689, e del decreto del Presidente della Repubblica 29 luglio 1982, n. 571. La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sará inserita nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. é fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla osservare come legge dello Stato.

Roma, 3 febbraio 1989

MODIFICHE alla Legge 39 del 3 febbraio 89:

a) all’articolo 2, comma 3, la lettera e) è sostituita dalla seguente: “e) avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, avere frequentato un corso di formazione ed avere superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto, oppure avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed avere effettuato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi con l’obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale. Le modalità e le caratteristiche del titolo di formazione, dell’esame e quelle della tenuta del registro dei praticanti sono determinate con decreto del Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato;”

b) all’articolo 3, dopo il comma 5 è aggiunto il seguente: “5-bis. Per l’esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti”;

c) all’articolo 5, il comma 3 è sostituito dal seguente: “3.L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile: a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate”.

Ci si affida generalmente a rilevazioni statistiche e calcoli numerici in grado di restituire stime approssimative e prive di ogni verifica tecnica (metratura, conformità, impianti, etc.) in considerazione di tutti quei fattori ambientali di apprezzamento e deprezzamento tipici di ogni immobile: conservazione, disposizione, materiali, affacci e così via.

La compravendita di un immobile proprio per la rilevanza che riveste necessita di una stima accurata che non può certo prescindere da un sopralluogo, verifiche tecniche e documentali da parte di affidabili professionisti.

Valutare un immobile è sicuramente un arte, frutto di visite accurate, esperienza, conoscenza del territorio e di precise nozioni e dati statistici. Una stima ragionevolmente attendibile può essere eseguita solo previo sopralluogo da parte di un nostro esperto. 

Superficie Commerciale Vendibile

Il primo parametro da considerare è la Superficie Vendibile, fondamentale per capire il costo per metro quadrato. Il calcolo dell’esatta superficie commerciale vendibile varia da provincia a provincia secondo usi e consuetudini locali. Prevalentemente la superficie commerciale vendibile si calcola in base al 100% dei muri esterni, il 50% dei muri in comunione il 50% dei balconi. La cantina è compresa nel prezzo e l’eventuale autorimessa andrà conteggiata a parte.

Formule

Il calcolo deve essere effettuato moltiplicando la superficie Commerciale vendibile (SV o SCV) per il prezzo al mq. per i coefficienti di differenziazione (numeri moltiplicatori in ribasso o aumento) utilizzati per le stime.

Criteri di valutazione

Metratura, destinazione, esposizione, quartiere, finiture, pertinenze, stato giuridico e locativo, stato d’uso, età del fabbricato, numero dei condomini, spese condominiali, tipo di riscaldamento, ascensore, livello di piano, materiali di costruzione, luminosità, esposizione, tipologia dell’immobile, stato di manutenzione, possibilità di parcheggio, vicinanza ai servizi, scuole e trasporti, rumorosità, interventi previsti, stato degli impianti, dimensione rapportata al numero dei vani ed alla distribuzione degli stessi, ecc.

Questi sono solo alcuni dei principali parametri che incidono sulla valutazione attraverso  coefficienti in aumento o diminuzione.

Dal 27 marzo 2008 vige l’obbligo di garanzia sulla conformità degli impianti a carico del venditore. Il decreto del ministero dello Sviluppo del 22 gennaio 2008, n. 37, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12 marzo 2008, ha introdotto nuove norme sulla sicurezza degli impianti con un vastissimo spettro di applicazione: la nuova normativa riguarda, infatti, tutti gli impianti elettrici ed elettronici (compresi gli antifurto), qualunque sistema di automazione domestica (come i cancelli elettrici), gli impianti del gas (comprese le canne fumarie), quelli radiotelevisivi, gli impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione, gli ascensori, i montacarichi, le scale mobili e gli impianti antincendio.

Compravendita immobiliare

Tra le numerose novità introdotte dal decreto, ve n’è una che riguarda direttamente la compravendita immobiliare. L’art. 13, II comma, prevede, infatti: “L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all’articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione e’ consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l’immobile”,

Obblighi del venditore

In sintesi, a partire dal 27 marzo 2008, tutti i contratti di trasferimento di beni immobili (compravendite, donazioni, permute, ecc.) dovranno contenere una garanzia del venditore sulla conformità degli impianti e, salvo espresso patto contrario, ad essi dovrà essere allegata una dichiarazione di conformità (rilasciata dall’impresa che ha installato gli impianti) oppure, nel caso di impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del decreto, una dichiarazione di rispondenza resa da un professionista iscritto all’albo professionale inerente alle specifiche competenze tecniche richieste (ex art. 7, VI comma). Analoghe garanzie e dichiarazioni dovranno essere consegnate a chiunque utilizzi a qualsiasi titolo l’immobile (ossia, ad esempio, al conduttore e al titolare di un diritto di usufrutto o di abitazione).

I punti oscuri e i chiarimenti del Ministero

Bisogna subito osservare che la nuova normativa non è affatto chiara ed ha generato non pochi dubbi e perplessità. Al riguardo, l’ufficio legislativo del Ministero ha precisato:

  • che il venditore deve garantire la conformità degli impianti in relazione alle norme vigenti all’epoca in cui essi furono realizzati – in particolare, ai sensi dell’art. 6, VI comma, gli impianti elettrici nelle unità immobiliari ad uso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA;
  • che contrariamente a quanto pensavano taluni, l’obbligo di garanzia non è mai derogabile, a prescindere dal tempo della realizzazione degli impianti.
    Quest’ultima precisazione introduce una novità importante: finora, tutti i contratti di compravendita di immobili, non di nuova costruzione, contenevano una clausola ai sensi della quale la cessione avveniva “nello stato di fatto” in cui l’immobile si trovava, e, quindi, a prescindere dalla conformità degli impianti. In pratica, in forza di tale clausola, l’acquirente si impegnava a non richiedere (né, successivamente, a lamentare) che gli impianti fossero messi a norma. Tutto ciò, a partire dal 27 marzo, non sarà più possibile (e i notai dovranno far presto ad aggiornare i loro formulari).
    La nuova normativa, se, da un lato, garantisce maggiormente l’acquirente, dall’altro, pone non pochi oneri a carico del venditore, il quale, d’ora in avanti, dovrà farsi carico di tutte le spese relative alle indagini tecniche volte ad accertare la data di realizzazione degli impianti e la loro conformità o meno alle norme vigenti in tale data.

Fonte Casa.it

Art. 1 I conduttori e i componenti delle loro famiglie devono usare la più scrupolosa nettezza non solo nel loro appartamento, ma anche nei locali di uso comune; tenere contegno corretto, osservando le norme di buon vicinato con reciproca tolleranza.

I conduttori devono far pulire i camini dalla fuliggine almeno una volta all’anno e sono del pari tenuti all’osservanza dei regolamenti municipali riguardanti la pulizia e l’igiene, e delle ordinanze emanate in proposito da altre competenti autorità.

Art. 2 Il conduttore deve indicare al locatore la persona di sua fiducia, presso la quale, in casi di assenza, lascia le chiavi dell’appartamento o dello stabile locatogli.

Art. 3 Per qualunque motivo inerente alla conservazione od all’uso dell’immobile e relativi impianti, il locatore ha diritto di visitare o far visitare da persona di sua fiducia i locali affittati e di farvi direttamente eseguire, a spese dell’inquilino, quelle opere che, pur essendo a carico dell’inquilino stesso, non siano state da questi eseguite.

Art. 4 Il disposto del Codice Civile si applica così nel caso di riparazioni necessarie anche se differibili, come in quelli di modifiche o miglioramenti, nell’interno dello stabile o a parte di esso, che rispondano però ad esigenze di carattere igienico o sociale. In ogni caso, il conduttore, non ha diritto di pretendere alcun risarcimento di danni o rimborso di spese.

Art. 5 Anche nel caso in cui il proprietario intendesse vendere lo stabile, il conduttore dovrà lasciar visitare i locali agli aspiranti all’acquisto, e ciò in giorno ed ora da concordarsi di volta in volta.

  1. Art. 6 E’ vietato ai conduttori:
    1. a) di tenere animali che possano recare molestia ai coinquilini o danni alla casa, senza permesso scritto del locatore;
    2. b) di esercitare nell’appartamento industrie, commerci, arti e mestieri che possano recare disturbo ai vicini o danneggiare lo stabile, di collocare casseforti od altri oggetti di peso eccessivo;
    3. c) di tenere depositi di materie infiammabili in quantità maggiore di quella che possa occorrere per gli usi domestici;
    4. d) di tenere feste da ballo o altre riunioni rumorose senza averne avuto permesso scritto dal locatore o disturbare i coinquilini e i vicini con suoni o in qualsiasi altro modo;
    5. e) di battere e stendere tappeti e panni alle finestre che non siano state espressamente indicate dal locatore; esporre, senza il permesso del locatore, insegne, cartelli, e scritti sulla facciata dello stabile; collocare vasi o cassette da fiori non convenientemente assicurati sui davanzali o sui parapetti delle finestre, delle terrazze o dei balconi;
    6. f) di tenere abitualmente aperta la porta di ingresso dell’appartamento, di ingombrare le scale, i corridoi e gli androni; di lasciare aperto il portone durante la notte;
    7. g) gettare immondizie od altri oggetti di rifiuto nel cortile, nei giardini, nelle terrazze, nelle strade, sui tetti vicini e nelle altre adiacenze;
    8. h) di lasciare aperti i rubinetti dell’acqua, di gettare nei lavandini, nei cessi e nei lavatoi oggetti che possano ostruire i condotti di scarico;
    9. i) di installare le antenne radio TV nel fabbricato, sui balconi, sul tetto o in spazi comuni quando sussiste nell’immobile un impianto di antenna collettiva.

Art. 7 Il conduttore riconosce che il portiere è incaricato di richiamare gli inquilini all’osservanza delle disposizioni di cui sopra e riferire al locatore le inosservanze.

Registrato a Bologna – n. 12441 –

È entrata in vigore il 7 Aprile 2011 e riguarda tutte le locazioni ad uso abitativo.

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto sul federalismo fiscale municipale (D. Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011), entra in vigore, a partire dal periodo di imposta 2011, la “cedolare secca” sulle locazioni immobiliari.

Pubblichiamo qui un piccolo approfondimento con lo scopo di fornire alcuni strumenti, teorici e pratici, per la soluzione delle principali problematiche applicative di questa importante novità legislativa..

La cedolare secca consiste in un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unità immobiliari abitative (con accatastamento da A/1 a A/11, con l’esclusione di quelle classificate A10, cioè gli uffici), locate ad uso abitativo, sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, e dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal DL 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

Scheda Informativa

C’è tempo fino al 6 Giugno per registrare tutti i contratti i cui termini di registrazione scadono a decorrere dal 7 Aprile e per optare se avvalersi di tale opportunità.
A partire dall’anno 2011 un’unica imposta potrà sostituire tutte quelle attualmente dovute sulle locazioni: IRPEF ( +addizzionali), REGISTRO e BOLLO; inoltre è abolita anche l’imposta di registro su risoluzioni e proroghe e quella di bollo sulle stesse. Resta l’imposta di registro esclusivamente sulle cessioni di contratto!
Il regime è facoltativo e reversibile e rimane alternativo a quello ordinario.

Contribuenti interessati

L’opzione potrà essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto di locazione e sulle relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. E ‘ esclusa tale opzione per immobili commerciali o locate nell’esercizio di attività d’impresa arti e professioni o se di proprietà di società o enti.

Nel caso di contitolarità di diritti sull’immobile, l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ogni locatore, ed esplicherà efficacia solo in capo a quelli che l’hanno esercitata. A coloro che non si siano avvalsi dell’opzione resterà applicabile, secondo le precedenti disposizioni, l’imposta di bollo e l’imposta di registro, quest’ultima calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.

Come si esercita l’opzione

E’ fondamentale ricordare che, per l’efficacia dell’opzione e prima dell’esercizio di questa, il locatore sarà tenuto a comunicare con lettera raccomandata al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell’anno precedente.Per avvalersi del nuovo regime è necessario compilare ed utilizzare il modello SIRIA al momento della registrazione del contratto o il nuovo modello 69 (Vedi LINK a fondo pagina).

L’opzione potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure, in alcuni casi, con applicazione diretta in dichiarazione dei redditi.

L’opzione, pertanto, verrà esercitata o con il rivisto modello 69 o col nuovo modello telematico semplificato di denuncia SIRIA, messo a punto per le fattispecie di contratti di locazioni contenenti solamente la disciplina del contratto di locazione senza altre pattuizioni. Tale modello telematico è limitato e potrà essere utilizzato solo nei casi che presentino le seguenti caratteristiche:

  • numero di locatori non superiore a tre tutti optanti per la cedolare
  • numero dei conduttori non superiore a tre
  • una sola unità abitativa con massimo tre pertinenze, a condizione che tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita.

In tutti gli altri casi in cui non ricorrono tali requisiti andrà utilizzato il Mod. 69, che dovrà inoltre essere utilizzato per le proroghe, risoluzioni anticipate etc.
Relativamente al modello 69, si rileva che lo stesso è stato modificato per permettere l’esercizio dell’opzione in tutte le ipotesi contemplate nel provvedimento (quindi, anche in caso di proroghe o risoluzioni del contratto). Il nuovo modello 69 potrà anche sostituire il modello di “Comunicazione dati catastali CDC” (provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 25 giugno 2010) per gli adempimenti ad esso connessi.

Per i contrati per cui non vige l’obbligo della registrazione, l’opzione fiscale della cedolare secca può essere indicata direttamente nella dichiarazione dei redditi oppure registrando volontariamente il contratto in caso d’uso.

Se l’opzione non viene esercitata nella prima registrazione, potrà essere comunque esercitata per le annualità successive attraverso il mod. 69 entro il termine di versamento dell’imposta di registro, allo stesso modo andrà esercitata in caso di proroga anche tacita del contratto.

Comunicazione al conduttore

Il locatore che vuole avvalersi della cedolare secca deve darne preventiva comunicazione al conduttore; la comunicazione deve avvenire per mezzo di raccomandata (meglio se RR) e deve contenere la rinuncia alla facoltà di richiedere per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone anche se contrattualmente previsto, incluso l’adeguamento INSTAT.
Il mancato preventivo invio rende inefficace l’opzione.

Durata Dell’Opzione

L’opzione vincola il locatore al regime della cedolare secca per l’intera durata del rapporto del contratto o della proroga o per il residuo periodo, ma è facoltà del beneficiario di revocarla durante ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata. In tal caso la revoca dovrà essere esercitata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento ed obbliga contestualmente al versamento dell’imposta stessa; resta salva la facoltà di esercitare o revocare l’opzione per le annualità successive.

Come Deve Essere Versata

La cedolare si versa con gli stessi criteri entro i termini previsti per i versamenti IRPEF. Per l’anno 2011 l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e dal 2012 nella misura del 95%.
Il versamento va effettuato in unica soluzione solo se inferiore ad € 257,52, negli altri casi si versa in due rate:
la prima entro il 16 Giugno pari al 40% (o entro il 18 Luglio maggiorata dello 0,40% per interessi)
la seconda del restante 60% a saldo entro il 30 Novembre.

L’acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel corso del mese in cui cade il termine per il versamento, in sostanza sarà dovuto per i contratti stipulati entro il 31 Maggio e non per quelli stipulati successivamente il 1 Giugno; l’acconto al 30 Novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 Ottobre e non sarà dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1 Novembre.
A decorrere dal 2012 l’acconto pari al 95% potrà esser calcolato sulla cedolare secca dell’anno precedente (metodo storico).

Disciplina transitoria per l’anno 2011

Per il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso nel 2011, anche con scadenza anteriore il 7 aprile 2011, ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima di tale data, si potrà optare per il regime della cedolare con modalità differenti:
direttamente in dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011, per i contratti in corso nel 2011 scaduti ,ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, e per i contratti in corso alla stessa data per i quali è già stata eseguita la registrazione o è stato eseguito il versamento per l’eventuale proroga
in sede di registrazione, per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011 o per i quali il termine per il pagamento dell’eventuale proroga, a partire dalla stessa data, non sia ancora spirato (in quest’ultimo caso l’opzione verrà espressa nel modello 69)
con il modello 69, per il caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla medesima data, non sia ancora scaduto il termine per pagare la relativa imposta di registro.
Al riguardo, è importante evidenziare come, relativamente ai contratti per i quali i termini per la registrazione scadono tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la registrazione (e l’eventuale opzione) potrà essere effettuata entro quest’ultimo termine. Il medesimo arco temporale è accordato a chi voglia aderire all’opzione per i contratti con termine per effettuare la proroga scadente nel medesimo periodo.

Come si calcola

Si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione stabilito, ridotta al 19% per i contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’art. 1 let. a b DL 551/88 ed in quelli confinanti con gli stessi nonchè a quelli capoluogo di provincia.

Effetti Fiscali e Imposte

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso da quello complessivo, pertanto su tale reddito non potranno essere fatti valere oneri deducibili o detrazioni, che andranno indicate invece ai fini IRPEF.
Il reddito è comunque compreso nella determinazione del calcolo del reddito complessivo ai fini di del possesso di requisiti reddituali (ISEE) per la spettanza di eventuali benefici o detrazioni.

Cedolare Secca Efetti sull’IRPEF (canone =100)*
Scaglione di reddito e aliquota relativaImposta IRPEF dovutaImposta a titolo di CEDOLARE SECCA
Fino a 15.000 € (23%)19,551) 21 % per contratti liberi
2) 19% per contratti agevolati
tra 15.000 e 28.000 (27%)22.95
Tra 28.000 e 55.000 (38%)32,3
Tra 55.000 e 75.000 (41%)34,85
Oltre 75.000 € (43%)36,55

Fonte Ufficio Studi CONFEDILIZIA

Si noti come la cedolare non intacca le deduzioni Irpef di cui il contribuente può beneficiare (36%, 55% 15% forfetario etc.) che andranno comunque indicate solo ai fini IRPEF nella denuncia dei redditi, mentre continueranno a beneficiare di eventuali esenzioni e/o riduzioni ICI solo i redditi derivanti da contratti a canone concordato.

Molto pesanti le sanzioni previste per mancata o parziale registrazione del canone.

COMMENTI

Il provvedimento tende a semplificare con un’unica imposta le precedenti (registro bolli ed IRPEF), la scelta è opzionale.
Interessa solo immobili ad uso abitativo (per ora).
Occorre fare attenzione nel calcolo della convenienza ad optare per la ritenuta se il proprio reddito deriva prevalentemente da immobili, in tal caso si andrebbero a perdere i benefici delle detrazioni IRPEF.
Nel calcolo della convenienza va considerato che oltre alla ritenuta per i canoni concordati si può beneficiare anche della riduzione o esenzione ICI per tutti i comuni interessati.

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